Артем Цогоев | Недвижимость

📦 Light industrial - один из самых живых сегментов коммерческой недвижимости. Компактные производственно-складские блоки нужны малому и среднему бизнесу, а их размер позволяет зайти в сегмент не только институционалам, но и частным инвесторам. 🧩 Рынок быстро меняется: появляются новые форматы помещений и новые способы входа, от покупки блока до паев ЗПИФ. Чтобы не ошибиться со стратегией, нужно понимать, что на самом деле ищут арендаторы, какое предложение выходит на рынок и куда сегмент движется дальше. ☕️ Об этом уже в эту среду, 28 октября, поговорят на бизнес-завтраке «Light industrial: новые возможности для инвестора». Его проводят коллеги из NF GROUP вместе с девелопером Parametr. 🔍 В программе: 🔸 Как развивается рынок light industrial 🔸 Какие форматы помещений востребованы и на что смотреть при выборе объекта для инвестиций 🔸 Как работают ЗПИФ и какие возможности они открывают инвестору 📊 Плюс свежая аналитика NF GROUP и практические кейсы Parametr. 🎙 Спикеры: 🔸 Константин Фомиченко - партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP 🔸 Александр Манунин - управляющий партнер Parametr 🔸 Евгений Большаков - руководитель направления «Инвест» Parametr 🎁 Для участников предусмотрены специальные условия, о них расскажут на месте. 📅 28 октября, 9:30 📍 Москва, Stella Di Mosca, ул. Большая Никитская, 9 🔗 Регистрация и подробности #нереклама #партнерскийпост

⚖️ Нужно ли учитывать влияние инфляции в финансовых моделях в недвижимости? Единого мнения на этот счет нет. Но вот вам факт: из тысяч финансовых моделей, которые я видел только в нескольких десятках были дополнительные расчеты с попытками учесть влияние инфляции. Но если очень хочется, то как это сделать? 🎯 Объясняю как могу просто. Представим простейший проект! Он длится три года, ставка дисконтирования 12%. Чистый денежный поток у проекта такой: вложили -₽1 000, через год довложили ещё -₽100, а на третий год получили +₽1 900. Если посчитать по формуле IRR составит 32,93% — неплохой результат! Но это номинальная доходность, которая не учитывает обесценение денег. 💸 Мы можем сделать прогноз инфляции на три года и посчитать влияние инфляции. Например, прогноз инфляции в первый год составляет 7%, 10% во второй и 15% в третий год. 🧐 Для получения корректного значения среднегодовой инфляции нужно посчитать среднее геометрическое (вспоминаем школу!) и в результате имеем 10,62%. 🔢 Нужно скорректировать на инфляцию ставку дисконтирования. Если изначально мы использовали 12%, то с учётом инфляции она составит 23,89% по формуле: (1 + номинальная ставка) × (1 + инфляция) - 1. Или (1+12%)*(1+10,62%)-1. Напоминаю, ставка дисконтирования нужна для расчета NPV! 📉 После пересчёта IRR с учата инфляции по формуле (1 + IRR) × (1 + инфляция) - 1, картина кардинально меняется: реальная IRR составляет всего 20,17% вместо 32,93%. 📉 Ну и после пересчета NPV тоже снижается с ₽379,81 до ₽126,83. 🧮 Расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/13h44eUaVXqO9hvLVmpSSN8MrIvcFOdcg1EKwA6YElxU/edit 🔗 Всё, учли инфляцию! 👍 Всё понятно 🔥 Очень сложно! 👀 Буду разбираться...